「核心提示」
小阳春，很小的阳春，楼市筑底期的理性与躁动。
作者 | 詹方歌
编辑 | 邢昀
2026年春，北京和上海两个重要房产市场，迎来了沉寂多时的小阳春。
不过，《豹变》走访信息和市场数据均显示，今年的“小阳春”重音落在“小”上。
首先是持续时间短，今年春节晚，开年的购房需求被压抑到3月集中释放，带来了短时间内集中的成交量。其次，如今的成交量上涨主要和2025年房价的大跌相关，不少二手房、老破小在过去几年中跌出了性价比，因此成交量主要由二手房市场带来，新房市场仍不算景气。
刚需客们还在犹豫要不要更晚出手，不少投资客已经率先入市，开始抄底新一线和二线城市的老破小。在投资者眼中，一些价格划算的老破小有不错的租金回报率，他们更看中长期稳定的现金流。
楼市不会再回到从前的样子，这是每个参与者心中的共识。但是新趋势、新市场中要怎样用新方法继续摸爬滚打，卖方、卖方、刚需客、投资客、中介，都还在探索。
1、迷你小阳春
“现在（成交）又有点放缓了。”4月初，北京东三环区域一位中介表示。
多位北京二手房中介告诉《豹变》，持续了整个3月的“小阳春”似乎快要过去了。至于以往总被提及的“金三银四”，基本没有人敢畅想。
“之前两年都没有金三银四。”一位中介表示，今年的情况只是比前两年稍微好些，说是成交好转，但也只是相较于2025年下半年以来的至暗时刻。“最近成交好转的那些小区，前几个月啥也不是。”
大跌从去年4月之后开始。“我们测算，（每套房）每个月大概跌8万。”上述东三环区域的二手房中介表示。不过对于全市区域整年的跌幅，不同中介的说法不一，有说20%，也有说30%甚至更多。
五环外的情况也类似。一位意向购房者告诉《豹变》，自己2025年6、7月看上一套320万的房子，到今年3月，同户型更好楼层的房子，已经跌到了260万。
无论如何，进入2026年，北京二手房市场的确传来一些好消息。中指研究院数据显示，1月，北京二手房网签量超过1.5万套，同比增长超过20%。春节后，被暂时压抑的需求集中释放，二手房成交量连续五周环比回升，制造出了人们体感的“小阳春”。3月的第三周和第四周，北京二手住宅成交量持续创造近年同期新高。
但情况又没有想象中乐观，2026年第一季度，北京二手房累计成交4.31万套，同比减少1.1%。
上述中介告诉《豹变》，受到小阳春影响，部分卖家的情绪发生了变化，有些房东下架了本来要卖的房子，希望再等等市场能有更大幅度的回升。也有房东上调了房源的价格，每平米价格可能比去年年底多上3000块，按60平的两居室算，一套房子大概多十几万。
“你要是上调几万块钱还能接受，十万以上，就没人买了。”中介说。
相比来说，上海的情况要更乐观一些。
2026年一季度，二手房整体成交6.4万套，同比持平。其中二月受到春节假期影响，而3月上海二手房成交3.12万套，同比增长6.3%，创下了近5年的新高。
成交量放大之后，价格也有微涨。中指研究院数据显示，3月，上海二手房成交价格也有0.08%的微涨，这是自2023年6月以来首次上涨。
新房市场的情况更逊于二手房市场。
2026年1-3月，北京、上海新房市场整体有所回落，销售面积同比分别下降28%和10%。
2、抄底，抄那些抄得着的底
无论北京还是上海，目前都仍在去库存阶段，成交主要集中在刚需房和已经跌出性价比的低总价房源中。
中指研究院数据显示，上海300万以下高性价比房源的关注度和成交量有所增加。北京的二手房交易也还是刚需为主，500万以下的房源占总成交量的7成左右。
“跌出性价比”，房源不光会受到刚需客的青睐，合适的租售比也吸引了一波投资客。随着房价持续走低，一场抄底新一线和二线城市老破小的投资方式正在流行。
3月全国50城的平均租金已经由跌转涨，平均租售比升至2.3%左右。中指研究院方面表示，租金回报率已经接近综合购房成本。一线、二线、三四线代表城市的租售比分别为1.65%、2.36%、2.16%。
2025年至今，小圆子已经在成都核心区贷款买下了8套老破小。“成都二环以内的房子，租售比达到5%以上，就能做。”
她表示，自己的计算方式比较简单，就是贷款利率+资金成本的算法。她同时表示，自己因买老破小的故事接触了很多粉丝，他们认为老破小带来的收益率能够大于银行存款利息，全款购置，有3%的租售比就很满足了。
“现有（9套房）租金每月可覆盖月供，之后每月净现金流预计约9000元左右。”她表示，9000元的数字是预计，因为其中有两套房子还在装修，收益目前还是预计。
这些投资属性的房产里，她比较满意的是华西附近的米兰风度小标间，全款32万元，首付只花了4.8万，其他费用加在一起不到6万，过户当天就租出去了。租金1700元，月供1120左右。而且相比购入时，现在成都的老破小还略有涨幅，同户型已经卖到38万了。“这套是我觉得投入低，又有现金流，还升值了的很划算的房子。”小圆子说。
昭森和小圆子有类似的经历，2024年至今，她在昆明买下了五套老破小，同样是只捡漏核心区，“我对比地州的房价，对标大理、怒江、版纳，如果房价接近或者低于这些地方，我就买了。”为了尽量降低空置率，昭森愿意低于市场价格出租，“一般市价1200到1500，我1000块就租了。”
不过，在是否贷款这件事上，昭森和小圆子的态度截然不同。“必须全款，不然就是亏。”昭森说。但是小圆子不仅选择贷款买，而且只付最低15%的首付。
“因为成都政策真的很好，可以做到首付15%，30年的贷款政策。目前成都房贷利率大致在3%，银行存款利率约1.9%，两者相加5%是很稳妥的安全线。房贷利率在去年有过一次下调，我名下有几套房源的利率更是低至2.9%。另外，租金只要能抵月供，首付越低，资金当然越灵活。”
显然，她看中的首先是老破小带来的现金流。“老破小不是拿来赚大钱的，它只是一个比较稳健的理财方式，我个人是长期持有，看重现金流，为孩子以及养老做的兜底型配置。”
她还表示，自己2025年在房产上投入大概110万左右，其实是卖掉原有房子做的资产置换，整体投资占比并没有增加，只是换了一种方式投资房产。
3、楼市筑底了吗？
在房地产的起伏中，租金回报率逼近甚至超过按揭利率，为楼市筑底提供了重要支撑。不过能否真正带动回暖，还取决于收入预期、库存去化、政策协同等多重条件。
小圆子告诉《豹变》，2024年到2026年，成都老破小涨价是限购政策放开后的价值补涨。2024年4月29日起，成都全市范围内住房交易不再审核购房资格（包括户籍、社保等条件），也不再限制购买套数。
支撑成都老破小价值的重要一点，是城镇人口增长和城市吸引力等因素。2024年成都户籍人口1623.6万人，增长25.3万人，增量远超常住人口。
北京和上海的这波小阳春，和去年的房产政策放开有关。
北京方面，最为明显的政策优化是购房门槛的降低：2025年8月，北京宣布京籍和连续缴纳社保或个税满两年的非京籍居民家庭在五环外购房不限购。
12月末，非京籍购房条件再放宽：购买五环内商品房的社保或个税缴纳年限从3年减为两年，五环外购房的社保或个税门槛则从2年放宽到1年。另外，公积金政策也在不断优化。不过，市场普遍认为，北京的政策力度比较克制。
相对来说，上海的政策放宽更为明显。2026年2月，出台了试点收购二手房、“沪七条”等多重政策，对非沪籍限购政策松绑力度更大。
政策力度让上海3月的楼市小阳春比北京更明显，实现了价稳量增，成交量结束了连续33个月的下跌。
成交量放大，同时上海二手房挂牌量也连续多月下降，至2026年2月，挂牌存量较高峰期已减少25.7%。
中指研究院数据显示，整个2025年，北京二手房挂牌量都持续处于高位，一度接近15万套，市场明显供大于求。但到2026年2月末，情况发生了变化，北京存量挂牌套数降至12.2万套，较2025年末减少1.5万套。新增挂牌数量也接近2023年1月以来的最低值，卖方对于市场的预期正在趋于平稳。这在一定程度上也算好消息。
“你要想卖，不如就趁现在还有点余温卖，下半年肯定还是不行。”北京二手房中介说。
买卖双方的心态开始发生微妙的变化，中介们的话术不断调整，着急出售的卖方逐渐减少，同时房东们对价格的预期重新抬高。不过，买方那边，观望的情绪仍在，要激发需求端的热情，最好的支点还是稳定的收入预期。
上述五环外的意向购房者告诉《豹变》，自己准备等小阳春过去之后再重新开始看房。
“反正等了这么多年，越等越不着急了。”
（应受访者要求，文中均为化名）
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